Λίγα χρόνια μετά την επέλαση της οικονομικής κρίσης, η αναπροσαρμογή των ενοικίων επιβλήθηκε από την “αγορά”. Όταν, όμως, τα μισθωτήρια συμβόλαια ήταν μακροχρόνια, πολλοί ιδιοκτήτες αρνούνταν να μειώσουν το μίσθωμα που είχε συμφωνηθεί. Πολλοί επιχειρηματίες που ενοικίαζαν τα ακίνητα για την άσκηση της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας, προσέφυγαν στην Δικαιοσύνη. Πράγματι, η Δικαιοσύνη στάθηκε στο ύψος των περιστάσεων: αφενός στα παλιά συμβόλαια υπήρξε δεκτική και μείωσε τα ενοίκια, αφού στα παλαιά συμβόλαια προ του 2009, κανείς δεν μπορούσε να προβλέψει την οικονομική κρίση, και αφετέρου δεν έδειξε την ίδια ευαισθησία απέναντι σε αυτούς που θέλησαν να εκμεταλλευτούν την κατάσταση και να μειώσουν το ενοίκιό τους, ενώ είχαν υπογράψει συμφωνητικό εν μέσω κρίσης.
Οι ίδιες συνθήκες, και κατά την άποψή μου, πιο ακραίες, έχουν επέλθει και στην παρούσα χρονική συγκυρία. Τους προηγούμενους μήνες, η Κυβέρνηση με μια γενναία απόφαση επενέβη σε όλες τις συμβατικές σχέσεις μεταξύ μισθωτών και εκμισθωτών (που οι επιχειρήσεις τους έκλεισαν υποχρεωτικώς με κρατική παρέμβαση) και μοίρασε την ζημιά.
Τώρα με Νόμο που ψηφίστηκε προ ολίγων ημερών, η Κυβέρνηση νομοθέτησε την προαιρετική μείωση των ενοικίων για επιχειρήσεις “που πλήττονται”. Αυτό είναι μια χρυσή ευκαιρία που πρέπει να εκμεταλευτούν οι επιχειρήσεις που νοικίαζουν επαγγελματικά ακίνητα για να ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα. Οι επιχειρήσεις που πλήττονται προσδιορίζονται με υπουργικές αποφάσεις με βάσει τον Κωδικό Δραστηριότητας που έχουν δηλώσει στην εφορία κατά την έναρξη της δραστηριότητας και για αυτές προβλέπεται η προαιρετική μείωση του ενοικίου.
Τι γίνεται με όλες τις υπόλοιπες, που πλήττονται με αποδείξεις; Τι γίνεται με αυτές που έχει μειωθεί ο τζίρος τους, αναμφιβόλως, επί παραδείγματι επι τη βάσει των περιοδικών δηλώσεων ΦΠΑ; Το παρελθόν της οικονομικής κρίσης και οι εκδοθείσες αποφάσεις μας δείχνουν το δρόμο. Λύση είναι η δικαστική οδός: Σύμφωνα με το άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα, οι προϋποθέσεις για να αναπροσαρμοσθεί μια οφειλόμενη παροχή (ενοίκιο) είναι: “Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν υστέρα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη.”
Είναι σαφές ότι η πανδημία, με την βούλα του Π.Ο.Υ., η επιβολή νομοθετικών μέτρων, το υποχρεωτικό κλείσιμο καταστημάτων, η “προαιρετική” μείωση ενοικίων σε μερίδα επιχειρήσεων, σίγουρα συνεπάγεται απορρύθμιση της αγοράς, λιτότητα και σίγουρα μείωση της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων. Η νομολογία μας, όλων των βαθμών της Δικαιοσύνης, πάμπλουτη!
Πολλοί ιδιοκτήτες, αντιλαμβανόμενοι την κατάσταση μειώνουν -έστω και για συγκεκριμένα χρονικά διαστήματα- τα ενοίκια, μέχρι να επαναρρυθμιστούν από τις ανάγκες τις αγοράς, ενώ άλλοι αρνούνται, πονηρώς σκεπτόμενοι (πχ αποκλείουν το κλείσιμο της επιχείρησης που τόσα έχει επενδύσει ο επιχειρηματίας) πεισματικά την οποιαδήποτε συζήτηση. Ευτυχώς, τα δικαστήρια έχουν άλλη άποψη!
Ηλίας Σιδέρης
Δικηγόρος Αθηνών
